Modificaciones en el alquiler de viviendas

El 19 de diciembre de 2018 entraron en vigor una serie de modificaciones sobre el alquiler de viviendas bajo la normativa aprobada el pasado 15 de diciembre por el Gobierno “Real Decreto-Ley 21/2018”. Una batería de medidas urgentes que tiene el objetivo de mejorar el acceso a la vivienda y potenciar el mercado de alquiler a precios asequibles. Los contratos suscritos con anterioridad a la entrada en vigor del RD-Ley continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Estas medidas modifican 5 leyes:

  1. Ley de arrendamientos urbanos.
  2. Ley de propiedad horizontal.
  3. Ley de enjuiciamiento civil.
  4. Ley Reguladora de las Haciendas locales.
  5. Ley de Impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

¿Cómo quedarían los nuevos contratos de alquiler?

La duración de los contratos de alquiler ahora será más larga. Se amplía el plazo de prórroga obligatoria (es decir, el tiempo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda) de los contratos de vivienda de 3 a 5 años (o 7 años, si el arrendador es persona jurídica). También se alarga el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Esto es el plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria.

En el momento de la firma del contrato, el arrendador no podrá exigir al inquilino la cantidad que quiera como fianza, sino que solo podrá reclamarle un máximo de 2 mensualidades antes de entrar a vivir en la vivienda.

Otra medida que entra en vigor son los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. Estos gastos correrán a cargo del arrendador siempre que sea una persona jurídica (empresa o sociedad), exceptuando aquellos servicios que hayan sido contratados por parte del arrendatario. Actualmente los que buscan una vivienda a través de una agencia inmobiliaria debe abonar una cantidad en concepto de honorarios, cantidad que a partir de ahora debe hacer frente el arrendador. Se facilita la adopción de acuerdos entre propietario e inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato sin esperar a que finalice el contrato.

En el caso del alquiler de los llamados “pisos turísticos” se habilita la posibilidad de que, por mayoría de tres quintas partes de los propietarios en las comunidades de vecinos puedan limitar o vetar el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda y no a los ya existentes porque “no tiene carácter retroactivo”.

Respecto del IBI, se podrá eximir al inquilino del pago de este impuesto. De la misma manera, los ayuntamientos con superávit podrán destinar la tasa a promover su parque de vivienda pública y poder establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

Por último, se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el 2002.

Respecto al ITP y AJD se establece una exención en la suscripción de contratos de arrendamiento de viviendas para uso estable y permanente, con el fin de reducir las cargas fiscales.

El procedimiento de desahucio queda modificado, pues desde ahora el juez deberá notificar a los servicios sociales la situación de vulnerabilidad de la familia. El proceso de desahucio se paralizará 1 mes (o 2, si el arrendador es una persona jurídica) hasta que los servicios sociales encuentren una solución.

Con objeto de estimular la realización de obras de adaptación o mejora de la accesibilidad, se modifica la ley sobre propiedad horizontal para aumentar, en un plazo de 3 años, al 10% el fondo de reserva de las comunidades de propietarios, establecer la posibilidad de que se destine la realización de obras en materia de accesibilidad. Estas obras son obligatorias cuando las ayudas públicas recibidas a la comunidad alcancen el 75% del importe de las mismas.

 

Barcelona, 21 de diciembre de 2018

Rubén Quílez Ferrando
Técnico Contable
Clarís Gestió i Documentació

 

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